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Comprare casa dal costruttore: tutto quello che c’è da sapere

L’acquisto di una casa di nuova costruzione può rappresentare un indubbio vantaggio in termini di innovazione tecnologica nelle strutture, nell’isolamento termico e acustico e negli impianti del fabbricato, nonché relativamente alla prestazione energetica dell’immobile con conseguente risparmio in bolletta e, a volte, anche nel prezzo di acquisto ma ciò che spaventa di più gli acquirenti è la possibilità che il costruttore possa fallire con il rischio di perdere tutti gli importi versati a titolo di caparra.

Quali sono le garanzie di legge per l’acquirente?

La legislazione italiana è intervenuta oltre 10 anni fa con il decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 per tutelare gli acquirenti con una serie di interventi normativi che tendono a garantire la parte più debole, l’acquirente, soprattutto nel caso di insorgenza di eventi negativi a carico dell’impresa di costruzioni (esecuzioni immobiliari, procedure di fallimento, concordato preventivo, amministrazione coatta o liquidazione della società). Purtroppo ad oggi la normativa è ancora poco conosciuta e, soprattutto, poco utilizzata ed applicata dalle imprese di costruzioni per quanto sia una normativa che ha come obiettivo primario proprio quello di conferire sicurezza al mercato immobiliare attraverso norme condivise, ridando in questo modo slancio alla compravendita della casa. Vediamo insieme i principali contenuti:

  • Fideiussione a garanzia

Proprio al fine di evitare il rischio di incorrere in uno stato di insolvenza del costruttore a seguito della richiesta dell’acquirente di restituzione degli importi versati a titolo di caparra confirmatoria, l’impresa di costruzioni è tenuta a consegnare una fideiussione bancaria o assicurativa all’acquirente pari all’importo complessivo di tutte le somme anticipate. La garanzia deve obbligatoriamente essere efficace sino al definitivo atto di trasferimento della proprietà immobiliare e pertanto dovrà essere estesa anche alle somme che verranno versate dall’acquirente successivamente alla firma del contratto preliminare di compravendita. Restano escluse dalla predetta garanzia le somme che l’acquirente verserà tramite un mutuo bancario ed eventuali contributi pubblici. Come opera questa importante garanzia? In caso di insorgenza di uno stato di crisi, l’acquirente potrà incassare la fideiussione e rientrare in possesso di tutte le somme anticipate. Perché questo sia effettivamente applicabile, è necessario che nella fideiussione sia apposta la rinuncia al beneficio della preventiva escussione in modo che l’acquirente possa direttamente richiedere il versamento degli importi alla banca o all’assicurazione senza rivolgersi al costruttore.

Come può tutelarsi l’acquirente nell’acquisto della casa?

Il DL 122/2005 prevede che il contenuto del contratto preliminare di compravendita debba essere adeguato alle disposizioni di legge per quanto concerne:

1. i soggetti (parte venditrice ed acquirente) del contratto

l’acquirente, attraverso un report impresa, deve preventivamente verificare i dati dell’impresa di costruzioni ed il suo rating di affidabilità, nonchè la presenza di eventi negativi (protesti e pregiudizievoli) ed eventuali procedure in corso

2. la descrizione dell’immobile

trattandosi di immobile in costruzione, nel contratto preliminare dovranno essere indicati i dati catastali del terreno sul quale verrà edificato il fabbricato; una visura catastale storica per immobile ed il relativo estratto di mappa consentiranno alla parte acquirente di confermare i dati indicati nel preliminare, mentre una visura ipocatastale per immobile attesterà la proprietà del terreno in capo all’impresa di costruzioni

3. licenza edilizia e vincoli costruttivi

nel preliminare devono essere indicati gli estremi della licenza edilizia, di cui il costruttore deve consegnare copia all’acquirente; richiedendo un certificato di destinazione urbanistica è possibile disporre di un documento ufficiale che certifica la destinazione del terreno ed eventuali vincoli costruttivi

4. le caratteristiche della costruzione

nel capitolato tecnico, allegato obbligatoriamente al contratto preliminare, devono essere precisate le caratteristiche costruttive del fabbricati dalle strutture agli impianti tecnologici sia nel fabbricato sia nella singola unità immobiliare oggetto di compravendita

5. i tempi di consegna

stabilire una data certa per la consegna dell’immobile è indispensabile, così come indicare eventuali penali a carico dell’impresa di costruzioni in caso di ritardi

6. il prezzo e le modalità di pagamento

l’importo complessivo del prezzo di acquisto così come le modalità (assegno bancario o circolare, bonifico bancario) e le tempistiche sono un altro requisito indispensabile che deve essere ben specificato nel contratto preliminare

7. la fideiussione bancaria o assicurativa

così come precisato al punto precedente, nel preliminare vanno indicati gli estremi della fideiussione bancaria o assicurativa a garanzie delle somme versate ed il costruttore è tenuto a consegnarne copiaalla parte acquirente

8. il riferimento a ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli

nel contratto preliminare è fondamentale indicare la presenza di eventuali ipoteche o pregiudizievoli che possano gravare sul terreno, l’area di sedime sulla quale insiste il fabbricato in costruzione, così come l’impegno del costruttore al frazionamento dell’ipoteca prima della stipula del rogito notarile

9. le certificazioni di legge

alla data di fine lavori, il direttore dei lavori è tenuto a richiedere all’impresa di costruzioni ed agli eventuali sub appaltatori, le certificazioni relative agli impianti tecnologici del fabbricato (es. ascensore condominiale) nonché agli impianti installati nelle singole unità immobiliari (elettrico, riscaldamento e condizionamento) ed a consegnarne copia all’acquirente alla data del rogito notarile

10. attestato di prestazione energetica

per legge è previsto che l’impresa di costruzioni, alla data del rogito, consegni all’acquirente l’attestato di prestazione energetica o APE nel quale deve essere indicata la classe energetica dell’immobile, le caratteristiche degli impianti adottati ed i suggerimenti per eventuali interventi necessari per un miglioramento della classe energetica; l’attestato APE deve essere allegato all’atto di compravendita per cui è bene che l’acquirente ne richieda copia al costruttore per costruire il proprio fascicolo di documenti sulla casa

Ulteriori garanzia a tutela della parte acquirente

Il legislatore ha inteso tutelare l’acquirente anche attraverso altri strumenti:

– Polizza decennale postuma

A garanzia degli eventuali vizidifetti costruttivi alle strutture ed agli impianti, l’impresa di costruzioni è tenuta a consegnare alla data del rogito notarile una polizza della durata di 10 anni che deve garantire l’acquirente da qualunque difetto che possa comportare dei danni oggettivi nell’immobile, sia alle strutture che agli impianti. La polizza assicurativa indennitaria deve comprendere danni materiali anche verso terzi che possano comportare la rovina totale o parziali dell’immobile e gravi difetti di costruzione del fabbricato. La garanzia della polizza decorre dalla data di fine lavori comunicata dall’impresa all’ufficio tecnico del Comune di competenza.

– Regolamento di condominio e Tabelle millesimali

L’impresa di costruzioni, a conclusione dei lavori è tenuta a predisporre, nel caso di fabbricato composto da oltre 9 unità immobiliari, il regolamento di condominio e le relative tabelle millesimali, nominando anche l’amministratore di condominio per il primo anno, riservando poi all’assemblea dei condomini la successiva conferma o sostituzione

– Accatastamento

Le pratiche catastali di accatastamento delle unità immobiliari devono essere eseguite a carico dell’impresa di costruzioni che consegnerà all’acquirente la visura catastale dell’unità immobiliare e delle relative pertinenze (cantina, box auto, posto auto ..), se previste nel contratto preliminare. Il notaio provvederà ad eseguire la voltura delle unità successivamente al rogito notarile, richiedendo in Catasto l’intestazione della ditta catastale a favore dell’acquirente.

 

Tratto da: Smart Focus (https://smartfocus.visureitalia.com/)